Location : quatre mois pour demander la réduction du loyer en cas de superficie erronée du logement, sous peine d’irrecevabilité

L’affaire

Des locataires forment une demande en diminution de loyer en raison de l’écart constaté entre la surface habitable du logement et celle exprimée dans le bail.

La cour d’appel accueille la demande, estimant que le délai de 4 mois prévu par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’avait pas à s’appliquer dès lors, d’une part, que la différence de surface provenait de la nature de cave d’une partie des locaux loués, de fait impropre à la location à usage d’habitation, et, d’autre part, que la mission de l’administrateur provisoire de l’indivision des propriétaires-bailleurs était de fixer la valeur locative des biens immobiliers occupés par chaque indivisaire ou ses enfants, ce qui incluait le local loué.

L’arrêt est cassé : la demande en diminution, formée devant le juge au-delà du délai de quatre mois suivant la demande amiable faite au bailleur, est irrecevable.

À noter

La précision est nouvelle. Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-1). À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur, le juge peut être saisi dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

L’article 3-1 ne prévoit aucune sanction particulière en cas de non-respect du délai de quatre mois qu’il prévoit pour la saisine du juge.

La Cour de cassation a déjà précisé qu’il s’agit d’un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (Cass. 3^e civ. 9-11-2022 n^o 21-19.212). Elle a par la suite jugé qu’est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur (Cass. 3^e civ. 20-4-2023 n^o 22-15.529).

Dans l’arrêt commenté ici, la Cour de cassation juge cette fois que la sanction qui s’attache au non-respect du délai de quatre mois prévu par ce texte est l’irrecevabilité de la demande en justice.

Cass 3^e civ. 8-2-2024 n° 22-24.833

© Lefebvre Dalloz