Prescription de l’action en responsabilité en cas d’investissement locatif déceptif

Sur proposition d’un conseiller en gestion de patrimoine, des époux achètent en 2009 un appartement à titre d’investissement locatif défiscalisé et souscrivent, pour financer l’achat, un prêt bancaire sur 20 ans, amortissable sur les 10 dernières années. En janvier 2017, les époux se plaignent d’une surévaluation initiale du prix d’achat de l’appartement et de l’impossibilité qui en résulte de revendre le bien à un prix permettant de rembourser le capital emprunté. Ils mettent en cause la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine et de la société qui a commercialisé le programme immobilier pour manquement à leur devoir de conseil.

Une cour d’appel rejette l’action, estimant qu’elle est prescrite car engagée plus de 5 ans après la vente.

La Cour de cassation censure cette décision. En effet, dans une opération d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt dont le remboursement du capital était différé à 10 ans, le point de départ de l'action en responsabilité engagée par l'acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d'information, de conseil ou de mise en garde est le jour où le risque s'est réalisé, soit celui où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.

À noter

Les actions personnelles se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (C. civ. art. 2224 ; C. com. art. L 110-4). Le préjudice né du manquement d’un cocontractant à son obligation d’information, de conseil ou mise en garde s’analyse, pour l’autre cocontractant, en la perte d’une chance de ne pas contracter (Cass. 2^e civ. 5-10-2023 n° 23-13.104) ou d’éviter un risque qui s’est réalisé (Cass. com. 25-1-2023 n° 20-12.811).

La troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme ici son revirement de jurisprudence de 2022 : le délai de l’action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance ; s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Cass. 3^e civ. 26-10-2022 n° 21-19.898 et n° 21-19.900). Elle adapte ici cette solution au cas où les acheteurs se plaignaient de ne pas pouvoir solder leur prêt en vendant l’appartement, dont le prix initial (210 000 €) avait été surestimé. Il incombera à la cour d’appel de renvoi de déterminer si, comme ils le soutenaient, les acheteurs n’avaient découvert cette surévaluation qu’en septembre 2012 lorsqu’un agent immobilier les avait avisés d’un risque de perte de 30 % par rapport au prix d’achat, ou en 2016 lorsque, à la suite d’une estimation du bien, la valeur de celui-ci avait été fixée entre 80 000 € et 90 000 €.

Signalons que les autres chambres civiles et la chambre commerciale de la Cour de cassation font également courir la prescription de l’action en responsabilité à compter de la réalisation ou de la révélation du dommage, par exemple :

• pour un investissement locatif, date de la révélation à l’investisseur d’une rentabilité inférieure à celle promise (Cass. 2^e civ. 5-10-2023 précité) ;  
• pour un contrat d’assurance-crédit inadapté, date du refus de l’assureur de prendre en charge le remboursement du prêt (Cass. 1^e civ. 5-1-2022 n° 19-24.436 ; Cass. com. 6-1-2021 n° 18-24.954) ;
• pour un prêt remboursable en une fois et adossé à une assurance-vie dont le rendement se révèle insuffisant, date d’exigibilité du prêt (Cass. com. 24-3-2021 n° 19-20.697) ;
• pour un prêt libellé en devise étrangère et remboursable en euros, date de la connaissance effective par l’emprunteur des effets négatifs de la variation du taux de change sur ses obligations financières (Cass. 1^e civ. 28-6-2023 n° 21-24.720).
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Cass. 3^e civ. 1-2-2024 n° 22-13.446

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