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La lettre de mon notaire - #188

05/12/2022
Que l’on se situe du côté du vendeur ou du futur acquéreur d’un bien agricole, lorsque le projet de cession avance, il arrive fréquemment que les parties se posent la question suivante : et si la SAFER préempte le bien ?
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Pourquoi les SAFER disposent-elles d'un droit de préemption spécifique ?

Les SAFER sont des organismes dits de droit privé, qui revêtent cependant une mission de service public. Dépourvues d’objectifs lucratifs, leur mission est de contribuer au développement rural dans l’intérêt général, dont la mise en œuvre nécessite parfois l’exercice d’un droit de préemption qui leur est spécifiquement attribué. Sa mission, à travers son droit de préemption, est de favoriser l’installation de jeunes agriculteurs et de conserver la vocation agricole de parcelles, en évitant qu’elles soient transformées en bâtiments.

Y a-t-il des limites au droit de préemption de la SAFER ?

Le droit de préemption de la SAFER reste en effet encadré du fait de la nature du bien, puisque les SAFER ne peuvent préempter, seulement s’il s’agit de terres situées dans une zone naturelle ou agricole, lorsque le territoire est doté d’un plan local d’urbanisme, sinon dans une zone naturelle et forestière délimitée par un document d’urbanisme, une zone agricole protégée (ZAP), ou un périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains (PPEAN).

Concernant l’acquisition de titres, le droit de préemption n’est acquis à la SAFER que lorsque la totalité des actions ou des parts est vendue.  De plus, il est impossible pour la SAFER de préempter un bien si celui-ci est détenu en indivision, lorsque la cession est au profit d’un époux, d’un partenaire de pacs, mais également d’un ascendant ou d’un descendant du propriétaire du bien ou d’un de ses collatéraux jusqu’au sixième degré. Si la parcelle objet de la cession est louée sous le régime d’un bail à ferme, alors le droit de préemption du locataire fait échec à celui de la SAFER.

En pratique, comment est exercé le droit de préemption de la SAFER ?

Lorsqu’une vente, un échange, une donation ou un apport en société de parcelles, biens ou titre à vocation agricole sont envisagés, le notaire en charge de l’opération informe la SAFER en lui indiquant, entre autres, la nature de l’opération, le bien visé, les parties en cause et le prix de cession s’il y a lieu.

À compter de cette notification, la SAFER dispose de deux mois pour manifester son intention de préempter le bien. Au-delà et en l’absence de réponse, elle est supposée avoir renoncé à l’exercice de ce droit. Mais lorsque la SAFER décide de préempter, cela nécessite qu’elle informe le comité technique départemental, et reçoive l’agrément de l’État.

L’organisme dispose ensuite de deux possibilités :

  1. Soit la SAFER préempte le bien au prix proposé et il est alors dit que la préemption est parfaite,
  2. soit une révision de prix est effectuée avec proposition d’un prix de vente inférieur, qui permet au propriétaire d’accepter ce nouveau prix, retirer le bien de la vente, sinon de saisir le Tribunal pour contester la révision de prix.

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