Achat immobilier : avantages et inconvénients de l'indivision

Dans tous les cas, cette acquisition constitue un patrimoine sur le long terme et peut être financée par le recours à un emprunt. Cependant, il implique un coût relativement important qui peut freiner la réalisation de cette opération. 

Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’une acquisition par plusieurs personnes, le régime de partage appliqué par défaut est celui de l’indivision. Cela signifie que le bien indivis appartient indistinctement à tous les codétenteurs sans que leurs parts respectives soient matériellement individualisées, celles-ci sont attribuées sous forme de quotes-parts.

Compte tenu de ses particularités, ce régime présente tout à la fois des avantages et des inconvénients, en fonction de la situation des coindivisaires et de leurs objectifs.

Les atouts de l’indivision

Le premier avantage de l’indivision est qu’il s’agit d’un régime de plein droit qui ne nécessite, pour s’appliquer, l’accomplissement d’aucune formalité ; cela réduit les frais administratifs, en comparaison de la création d’une société par exemple. Ce régime s’applique automatiquement dès lors qu’un bien est acheté par plusieurs acquéreurs.

Le fait de mutualiser leurs moyens de plusieurs individus permet de simplifier le financement d’un bien et donc d’accélérer la possibilité pour chacun d’accéder à la propriété immobilière. En effet, les apports sont plus importants, tout comme les capacités d’emprunt et les taux d’endettement se cumulent pour les établissements bancaires.

Ce régime est très peu restrictif dans la mesure où, souvent utilisé par des couples en concubinage, il peut également concerner des personnes ayant un lien de parenté, des amis ou de parfaits étrangers. De la même manière, il n’y a aucune limite relative au bien immobilier acheté, il importe peu qu’il s’agisse d’un terrain, d’un bâtiment construit, d’une résidence principale ou secondaire.

De plus, ce régime permet d'investir dans l’immobilier en limitant les risques locatifs et les charges. En effet, le principe est que chaque coïndivisaire détient une quote-part du bien indivis. Les quotes-parts du bien sont généralement proportionnelles à la contribution de chacun dans le financement de l’acquisition ou, en l’absence de mention relative aux contributions, égales.

Enfin, si l’attributaire d’une quote-part souhaite la donner ou la céder, ses codétenteurs bénéficient d’un droit de préemption leur permettant de conserver leur propriété sur le bien indivis, voire d’acquérir la pleine propriété de l’intégralité du bien.

Les risques de l’indivision

En premier lieu, lors de la gestion du bien, les propriétaires doivent généralement trouver un accord selon les effets de l’acte envisagé :

• Les actes conservatoires peuvent être pris par chaque indivisaire, il s’agit notamment des travaux pour rénover la toiture ou remplacer une chaudière défectueuse ;
• Les actes de gestion nécessitent généralement la majorité des 2/3 des droits indivis, cela comprend notamment le renouvellement d’un bail d’habitation ou la vente de meubles indivis pour payer des charges ;
• Les actes de disposition requièrent l’unanimité en raison de l’impact de ces actes sur les biens immobiliers, notamment lorsqu’il s’agit d’une vente ou d’une hypothèque. 

Les éventuels désaccords peuvent générer des situations de blocage.

En outre, lorsque les coindivisaires ne s’entendent plus, par exemple lorsqu’un couple se sépare, cela peut créer des difficultés relatives à la contribution de chacun. Ainsi, le partenaire devra apporter la preuve de sa créance s’il a remboursé l’emprunt bancaire dans des proportions supérieures à sa quote-part ou financé seul, ou majoritairement, les travaux.

Le décès d’un coïndivisaire peut également léser son coïndivisaire s’il n’est pas un héritier présomptif, c’est-à-dire qu’il n’a pas vocation à hériter. Dans le cadre d’un bien acheté par un couple en concubinage, le concubin survivant est considéré comme un tiers à la succession. Ainsi, faute d’avoir prévu une clause de rachat prioritaire ou pris des dispositions testamentaires, il sera en indivision avec les héritiers du défunt.

En dernier lieu, les coïndivisaires ne peuvent être contraints à demeurer dans l’indivision de telle sorte que chaque indivisaire peut décider de provoquer le partage, ce qui peut être source d’instabilité pour l’ensemble de l’indivision.