État des lieux par huissier, le délai de prévenance est de rigueur pour un partage des frais

Après la résiliation du bail, un bailleur assigne son locataire en remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux établi par un huissier de justice (commissaire de justice dorénavant).

La cour d’appel rejette sa demande. Il résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut pas obtenir le remboursement de la moitié de son coût.

La Cour de cassation confirme. Le locataire ayant été avisé moins de sept jours avant la date à laquelle les opérations de constat seraient réalisées, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande de remboursement de la moitié du coût de l’établissement de l’état des lieux de sortie devait être rejetée.

À noter

L’état des lieux d’un bail d’habitation à usage de résidence principale doit être établi lors de la remise puis de la restitution des clés (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-2). Ce document évite toute contestation sur les dégradations préexistantes à l’emménagement ou qui auraient pu survenir pendant le contrat.

Le principe est celui d’un établissement amiable et contradictoire par les parties elles-mêmes ou par un tiers mandaté à cet effet. Toutefois, et notamment à la fin du bail, si les relations deviennent conflictuelles, le bailleur ou le locataire peut, à défaut d’accord amiable, prendre l’initiative de faire réaliser l’état des lieux par un commissaire de justice (nouveau nom de l’huissier). Les parties en sont avisées par ce dernier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans un tel cas les frais d’établissement sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-2).

Dans l’arrêt commenté ici, la Cour de cassation indique que cette répartition ne s’applique que si la partie qui n’a pas décidé du recours à l’officier ministériel a été prévenue à temps, c’est-à-dire au moins sept jours avant les opérations. À défaut, le remboursement de la moitié du coût de l’état des lieux ne sera pas obtenu.

Cass. 3^e civ. 26-10-2023 n° 22-20.183.

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