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La vente en viager : comment ça marche ?

20/12/2022
Les notaires constatent que la vente en viager est souvent délaissée et crainte, du fait du caractère immoral qu’elle peut présenter, dans la mesure où le décès du vendeur constitue la condition permettant à l’acheteur de cesser le versement de la rente viagère. Pour autant, bien qu’elle présente des conditions et des spécifiés particulières, la vente en viager offre certains avantages. Bouquet, rente, prix, droit d’usage, espérance de vie, obligations des débirentiers et crédirentiers… les notaires font le point sur la vente viagère immobilière.

La vente en viager présente des caractéristiques distinctes d’une vente immobilière classique d’une maison ou d’un appartement.

viager

Quelles sont-elles en termes de financement ?

Le viager immobilier a pour particularité que la vente permet le transfert d’un bien immobilier appartenant à un vendeur, expressément nommé le crédirentier, vers un acheteur, appelé débirentier, contre versement d’une rente jusqu’au décès du crédirentier.

Ainsi, sa forme de financement diffère complètement d’une vente immobilière classique puisque le prix d’achat peut être constitué de deux composantes.

D’une part, le débirentier peut, de manière facultative, verser un bouquet lors de la signature de l’acte de vente, lequel correspond à une somme d’argent, d’autre part, il est tenu à un versement périodique d’une rente viagère, jusqu’au décès du crédirentier, voire du dernier crédirentier lorsque le viager immobilier est conclu sur deux têtes.

Les parties peuvent toutefois opter pour un viager immobilier à terme, où le nombre de versements de la rente viagère est déterminé dans l’acte de vente.

En somme, le calcul du prix du bien immobilier est déterminé selon la valeur vénale du bien, l’âge du ou des crédirentiers par estimation de leur longévité, c’est-à-dire de leur espérance de vie, en consultant des tables de mortalité (données INSEE), et du taux de rendement. La rente viagère est donc déterminée sur la base de ces éléments, en plus de l’importance du bouquet versé, qui constitue une forme d’apport.

L’acte de vente peut prévoir une indexation annuelle de la rente viagère, généralement fixée sur l’indice des prix à la consommation, et lorsque le viager est conclu sur deux têtes, la rente viagère peut être réversible ou réductible, dans ce dernier cas, le décès d’un des crédirentiers permet d’en diminuer le montant.

Quelles sont les autres spécificités à connaître concernant la vente en viager ?

Comme il l’a été évoqué plus tôt, la vente d’un bien immobilier en viager peut être sur une tête ou deux têtes. Plus précisément, elle peut être conclue avec un seul crédirentier, sinon deux, notamment lorsqu’il s’agit d’un couple de vendeurs.

Autre spécificité, le bien, objet de la vente immobilière, peut être occupé ou libre. Il sera alors dit d’un bien qu’il est occupé lorsque le vendeur demeure dans le logement jusqu’à son décès en bénéficiant d’un droit d’usage c’est-à-dire d’occuper le bien, assorti éventuellement de l’usufruit lui permettant par exemple de mettre en location le bien.

Inversement, le bien lorsqu’il est libre, permet au débirentier de disposer de celui-ci dès la conclusion de la vente.

Enfin, il est à noter que le décès du débirentier n’a pas vocation à mettre un terme au versement de la rente viagère, puisque celle-ci intègre l’actif successoral et les héritiers en assurent le paiement.

Quels sont les avantages que peuvent retirer les parties à une vente immobilière en viager ?

La vente en viager présente de prime abord des avantages fiscaux, étant donné que le bouquet versé à la conclusion de la vente est exonéré d’impôts, et que l’imposition de la rente viagère est décroissante par fraction, selon l’âge du crédirentier.

Par ailleurs, si la vente immobilière est conclue avec usufruit, le débirentier est alors tenu d’assurer le paiement des grosses réparations ainsi que la taxe foncière, tandis que le crédirentier verse les autres impôts relatifs à l’immeuble et en assure son entretien.

Enfin, il ne faut pas omettre l’avantage que représente la vente en viager pour le crédirentier, puisqu’outre bénéficier d’un capital lors de la conclusion de la vente immobilière, le versement d’une rente périodique lui assure un complément de revenus.

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