Les contrats types de location mis au diapason des futurs seuils de performance énergétique
14/09/2023
Un décret en date du 18 août 2023 intègre les évolutions opérées par la loi Climat du 22 août 2021 sur la performance énergétique des logements loués, à la fois dans les contrats types et dans le décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent.
Depuis le 21 août 2023, lors de l’appréciation de la décence du logement, la superficie des vérandas chauffées est intégrée dans le calcul de la surface habitable prise en compte pour vérifier que la consommation énergétique du bien est inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré (Décret 2002-120 du 30-1-2002 art. 3 bis modifié). Notons que l’article R 156-1 du CCH qui détermine la surface habitable exclut les vérandas. Ces dernières sont insérées expressément par le nouveau décret pour le calcul de la consommation destiné à vérifier que le logement n’appartient pas à la catégorie dite « G + ».
Si le logement n’est pas décent, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité des lieux ou, à défaut d’accord ou de réponse du bailleur, saisir le juge afin que celui-ci détermine la nature des travaux à réaliser (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1). Toutefois, à compter du 1er janvier 2025, le juge ne pourra pas ordonner la réalisation des travaux nécessaires :
– s’ils font courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ;
– s’ils font l’objet d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente au motif qu’ils entraînent des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction car incompatibles avec les dispositions relatives aux monuments historiques, aux sites patrimoniaux remarquables ou à la qualité architecturale, avec celles relatives aux sites naturels inscrits et classés ou avec la réglementation d’urbanisme (Décret 2002-120 du 30-1-2002 nouvel art. 3 ter). Il est précisé ici que le juge pourra surseoir à statuer dans l’attente de l’intervention de la décision de l’autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux.
Rappelons que le juge ne peut déjà pas ordonner des travaux lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal. À compter du 1er janvier 2025, le copropriétaire sera néanmoins tenu de produire aux débats les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal (Décret 2002-120 du 30-1-2002 nouvel art. 3 ter).
À noter
Le décret du 18 août détaille également le calendrier pour l’interdiction à la location des logements les plus énergivores.
Ainsi, à compter du 1er janvier 2024, en métropole, les contrats types de location de logement nu ou meublé à usage de résidence principale devront rappeler les critères minimaux de performance énergétiques pour être qualifiés de décents ainsi que leurs dates d’entrée en vigueur, savoir :
– à compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal du logement devra correspondre à la classe F du DPE ;
– à compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement devra correspondre à la classe E du DPE ;
– à compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal du logement devra correspondre à la classe D du DPE.
Ce rappel, pour les logements situés en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte devra figurer dans les contrats à compter du 1er janvier 2028 puisque les seuils s’y appliquent à compter de cette date de la façon suivante :
– à compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement devra correspondre à la classe F du DPE ;
– à compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement devra correspondre à la classe E du DPE.
Le niveau de performance énergétique du logement loué, indiqué par la mention de la classe du diagnostic (DPE), devra également figurer dans le bail à compter du 1er janvier 2025 en métropole, et du 1er janvier 2028 en outre-mer.
À compter du 1er janvier 2025, le décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent visera les seuils de performance énergétiques applicables aux baux à usage de résidence principale.
Enfin, à compter du 1er janvier 2024 en métropole, le contrat de location devra indiquer l’identifiant fiscal du logement (à compter du 1er janvier 2028 pour l’outre-mer).
Décret 2023-796 du 18-8-2023 : JO 20
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