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Quelles garanties offre l’acquisition d’un bien en VEFA ?

14/02/2023
Contrairement à l’achat d’un immeuble bâti, l’acquéreur d’un appartement ou d’une maison, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ne découvre le bien fini qu’à la fin des travaux de construction.

Cette vente particulière peut s’avérer source d’inquiétude pour les acheteurs ne pouvant prendre connaissance de leur acquisition qu’à sa réception. Néanmoins, ces appréhensions légitimes sont compensées par de multiples garanties, s’appliquant à tous les niveaux de dommages pouvant affecter l’immeuble à construire. 

VEFA

Les notaires font le point sur l’ensemble des garanties qui entourent la VEFA : de la signature du contrat à la livraison de votre bien immobilier.

La garantie financière d’achèvement

En cas de défaut d’achèvement du bien par le constructeur, la garantie financière d’achèvement exige du garant qu’il prenne en charge le paiement des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux. Le garant de l’entrepreneur est une banque, un établissement financier, ou un assureur. Cette garantie prend soit la forme d’une ouverture de crédit, soit d’une convention de cautionnement.

La garantie de remboursement

Si l’entrepreneur est défaillant dans l’exécution des travaux de construction, la garantie de remboursement permet, en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente, le remboursement des sommes versées par l’acquéreur, par la caution solidaire du constructeur.

  • La garantie des vices et défauts de conformité apparents
  • La garantie des vices et défauts de conformité apparents s’applique pendant un délai de :

13 mois à compter de la prise de possession de l’immeuble ;
12 mois à partir de la réception, si elle est postérieure à la possession.
Par cette garantie, le vendeur est tenu de réparer les désordres, de diminuer le prix, ou de restituer le prix du bien si le contrat est résolu. Si ce dernier s’oblige à réparer, l’acheteur ne pourra pas exiger une diminution du prix, ou la résolution du contrat.

La garantie vise uniquement les vices ou défauts de conformité apparents. Il s’agit de malfaçons détectables à l’œil nu, sans avoir besoin de recourir à un expert pour l’identifier. Elle s’applique donc aux :

  • Vices apparents, désignant les défauts de construction pouvant avoir un faible impact sur l’immeuble, ou affecter l’usage du logement, au point de le rendre impropre à sa destination ;
  • Défauts de conformité, c’est-à-dire les différences entre les prestations attendues, et celles réalisées, pour la vente d’immeubles à construire
  • La garantie de parfait achèvement

Pendant l’année suivant la réception de l’immeuble en VEFA, la garantie de parfait achèvement impose à l’entrepreneur de procéder aux réparations de tous les désordres, ayant fait l’objet de réserves dans le procès-verbal de réception, ou apparus dans durant l’année qui suit la réception. L’obligation concerne tous les désordres, peu importe leur nature ou leur importance, apparents ou non, dès lors qu’ils affectent la conformité de l’ouvrage.

La garantie de bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement oblige le constructeur, pendant les 2 ans suivant la réception du bien immobilier de réparer ou remplacer les éléments d’équipement défaillants. Cette garantie biennale s’applique aux éléments dissociables de l’ouvrage, c’est-à-dire, ceux qui peuvent être enlevés sans dégrader le bâti.

La garantie décennale

L’entrepreneur est tenu, pendant 10 ans à compter de la réception de l’immeuble, et à l’égard de tous acquéreurs successifs, de la garantie décennale. Cette dernière lui impose de réparer les dommages indécelables lors de la réception, compromettant la solidité du bâti, le rendant inhabitable, ou impropre à sa destination. Le vice doit donc présenter une certaine gravité et affecter les éléments suivants :

  • Les ouvrages de fondation et d’ossature ;
  • Les ouvrages avec fondations ;
  • Les ouvrages de viabilité ;
  • La voirie ;
  • Les éléments d’équipement indissociables du bâti.

Par ailleurs, le maître d’ouvrage est dans l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage. Si un désordre apparaît, cette assurance prend en charge le financement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale des constructeurs. Par la suite, elle se retourne contre le constructeur et son assureur.

La garantie de superficie

Dans le cadre d’un logement en copropriété, la garantie de superficie exige du promoteur qu’il informe le maître d’ouvrage de la surface habitable. En outre, si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte rédigé par le notaire, l’acquéreur en VEFA peut demander une diminution du prix. Cette action est possible pendant l’année suivant la signature de l’acte authentique. En revanche, si la surface réelle du bien immobilier est supérieure de plus de 5% par rapport à la surface déclarée, le vendeur ne peut exiger aucun paiement supplémentaire.

La garantie d’isolation phonique

Pendant le délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux, la garantie d’isolation phonique permet à l’acquéreur d’obtenir du constructeur, les réparations nécessaires afin de remplir les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation. 

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