Réforme du DPE : Quelles évolutions ?

DPE : Quelles caractéristiques ? Quels objectifs ? Quels diagnostics ?

Le diagnostic de performance énergétique aide à identifier les domaines dans lesquels l'énergie peut être économisée et fournit des informations sur la manière dont le bâtiment peut être amélioré en termes de consommation d'énergie. En pratique, le diagnostique de performance énergétique se présente sous la forme d’un document informatif, intégré dans le dossier de diagnostic technique (DDT) remis aux acquéreurs ou aux locataires d’un bien immobilier, et destiné à les renseigner sur la consommation d’énergie du logement, ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre.

Cette information est dispensée sur la base d’une évaluation de performance du logement ou d'un bâtiment, par l’attribution d’une étiquette énergétique allant de A à G, A étant la note optimale.

Actuellement, l’échelle d’évaluation se situe entre une consommation de moins de 70 kWh/m²/an pour la classe énergie et moins de 6 kg/m²/an pour la classe climat concernant les étiquettes A, et plus de 420 kWh/m²/an pour l’énergie ou plus de 100 kg/m²/an concernant l’évaluation climatique, pour une classification en G.

Concrètement, ce document recense un certain nombre de renseignements, tels que l’indication de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d'équipements et l’évaluation de ces dépenses annuelles de consommation, les caractéristiques du logement ainsi que la liste de ses équipements types chauffage, production d’eau chaude, ventilation, etc., mais également certains documents annexes comme la dernière attestation d'entretien annuel de chaudière connue.

À ce titre justement, le nouveau DPE impose la prise en compte de nouveaux éléments avec : la zone climatique et l’altitude du bien, la capacité du bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale, l’éclairage et les auxiliaires, mais également la capacité du logement à ne pas augmenter la quantité d’émission de gaz à effet de serre eu égard celle annuelle d’énergie consommée ou estimée dans les recommandations.

Nouveau DPE et opposabilité

En effet, depuis juillet 2021 le diagnostic de performance énergétique est opposable, ce qui signifie que sa valeur n’est plus purement informative, mais est opposable à ceux qui l’ont édité ou transmis, de sorte que leur responsabilité peut être engagée (diagnostiqueurs).

Dans cette optique, prenons l’exemple concernant l’acquisition ou la location d’un bien étiqueté D au DPE, alors qu’en réalité c’est la note de F qui devrait lui être attribuée, alors l’acheteur ou le preneur lésés pourront engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur d'un logement ou d'un bâtiment.

Associée à l’opposabilité du DPE, c’est également sa durée de validité qui est modifiée puisqu’il est désormais valable et opposable pendant 10 ans, si le document est conçu depuis le 1^er juillet 2021.

Pour les DPE édités préalablement à cette date, ils ne sont pas opposables, mais nécessitent d’être actualisés, de sorte que ceux réalisés entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017 restent valables jusqu’au 31 décembre 2022, tandis que pour ceux édités entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, leur durée de validité perdure jusqu’au 31 décembre 2024.

Déclassement de certains logements : pourquoi ?

Ce mouvement entre étiquettes énergétiques relatif au nouveau DPE est dû au fait que la méthode de calcul, comme nous l’avons vu plus haut en évoquant la classe climat, n’englobe plus uniquement la consommation d’énergie primaire de l’habitation, mais tient compte également de son empreinte carbone. Ainsi, la moins bonne note entre ces deux calculs détermine la nouvelle étiquette du bien au titre du DPE, de sorte que si un logement est classé A au titre de sa consommation énergétique et C concernant les émissions de gaz à effet de serre, sa nouvelle étiquette sera C.

Diagnostic de performance énergétique et logements énergivores

Cette modification n’est pas sans incidence, notamment pour les professionnels de l’immobilier, comme les pour particuliers, qui depuis le second trimestre 2022, doivent faire mentionner la classe énergétique des biens vendus ou loués dans leurs annonces immobilières.

Bailleurs et vendeurs sont également directement impactés puisqu’un gel des loyers des passoires thermiques (biens classés F et G) est en vigueur depuis le 24 août 2022, et qu’à partir du 1^er avril 2023, les vendeurs de ces mêmes catégories de biens devront impérativement annexer, au plus tard lors de l’acte définitif de vente, un audit énergétique du bien, permettant de renseigner le futur acheteur sur les travaux de rénovation à réaliser afin d’en améliorer la consommation énergétique.

En France métropolitaine (hors Corse), les logements économes (classes A et B) représentent 6% des transactions effectuées au 3e trimestre 2022. Les logements énergivores (classes F et G) représentent quant à eux 17% des transactions.

Les logements énergivores (classes F et G) ont vu leur part augmenter significativement entre le 3e trimestre 2021 et le 1er semestre 2022. En particulier, la part des logements les plus énergivores (classe G) est passée de 3% au 3e trimestre 2021 à 5% au 4e trimestre 2021 et monte enfin jusqu’à 7% au 1er trimestre 2022, soit +4 points de part de marché.

Depuis, leur part est restée quasiment stable, entre 6 et 7%. La part des logements de classe F a également augmenté mais dans de moindres proportions, passant de 8 à 10% entre les 3e et 4e trimestres 2021. Ces augmentations se sont principalement effectuées au détriment des logements de classe D, dont la part est passée de 38% au 3e trimestre 2021 à 34% au 1er trimestre 2022. L’interdiction à la location, dès 2023, d’une partie des logements de classe G (ceux dont la consommation d’énergie primaire est supérieure à 450 KWh/m²/an, qualifiés comme indécents dans la législation), annoncée en 2021, a pu accélérer la décision de vendre chez les détenteurs de ce type de logement.

Les récentes modifications des règles de calcul du DPE, entraînant une redistribution des logements au sein de l’échelle des performances énergétiques, rendent difficile l’interprétation des évolutions intervenues entre 2021 et 2022 sur la répartition des transactions selon l’étiquette énergie. Les informations disponibles dans la base immobilière des Notaires de France ne permettent pas d’identifier les transactions aux DPE « nouvelle définition ».