Aller au contenu principal

Un logement de moins de 9 m² peut être décent si son volume habitable est réglementaire

Le constat d’un logement ayant une surface habitable inférieure à 9 m2 ne suffit pas à établir qu’il ne pas répond aux normes minimales d’habitabilité, il doit être également vérifié que son volume habitable est inférieur à 20 m3.

Après avoir délivré congé à son locataire, un bailleur l’assigne en expulsion. Il invoque, au soutien de sa demande, le fait que le logement ne répond pas aux normes d’un logement décent puisqu’il présente une surface de seulement 7,5 m2.

La cour d’appel accueille la demande, au motif que le logement ne répond pas aux normes minimales de surface et d’habitabilité prescrites par l’article 4 du décret du 30 décembre 2002, qu’il n’est pas possible d’y remédier et que le locataire ne peut pas demeurer dans un logement qui ne peut pas faire l’objet d’un bail au sens réglementaire.

L’arrêt est cassé. La cour d’appel ne pouvait pas retenir que le logement n’était pas conforme aux normes d’habitabilité sans rechercher si le logement ne disposait pas d’un volume habitable au moins égal à 20 m3.

à noter : Confirmation de jurisprudence . Le bailleur a l’obligation de délivrer un logement « décent », les caractéristiques correspondantes étant définies par décret (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 6). Ce décret impose notamment des conditions de surface ou de volume minimales (Décret 2002-120 du 30-1-2002 art. 4). Il prévoit à ce titre deux conditions alternatives . Le logement doit ainsi disposer :

  • - soit d’une pièce principale d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ;
  • - soit d’un volume habitable d’au moins 20 m3.

Le seul fait que la surface de la pièce principale soit inférieure à 9 m2 ne suffit pas à établir que le logement n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent.

Encore faut-il qu’il ait un volume habitable inférieur à 20 m3, ce que la cour d’appel n’a pas vérifié en l’espèce. L’arrêt a donc été cassé de ce chef. Cette cassation, qui entraîne la cassation de l’intégralité de l’arrêt, n’a pas permis à la Haute Juridiction de répondre au moyen subsidiaire relatif aux conséquences d’une non-conformité à laquelle il est impossible de remédier.

En effet, le locataire peut, lorsque le logement loué n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent, demander au bailleur sa mise en conformité ou saisir le juge, qui peut déterminer les travaux à réaliser et réduire ou suspendre le paiement du loyer (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1).

Quant au bailleur, il ne peut pas invoquer le fait que les locaux sont impropres à un usage d’habitation pour se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (C. civ. art. 1719, 1o). La loi ne prévoit pas comment se résout la situation d’un logement non conforme lorsqu’il n’est pas possible de remédier à cette non-conformité.

© Copyright Editions Francis Lefebvre

Voir aussi

Encadrement du niveau des loyers : où en est-on ?

Déclaration papier des revenus de 2021 : la date limite de dépôt est reportée au 31 mai

La crise sanitaire a eu peu d’impact sur la composition du patrimoine des ménages