Voisinage : la réglementation des jours et des vues

En effet, la création d’ouvertures afin d’obtenir un logement lumineux pour un propriétaire, se heurte souvent au besoin d’intimité de son voisin. 

Une telle situation est soumise à la réglementation des jours et des vues, c’est-à-dire aux dispositions législatives encadrant la création d’ouvertures entre deux fonds voisins. Ces règles permettent à chacun de créer des ouvertures sur sa propriété, tant que celles-ci ne portent pas atteinte à l’intimité de ses voisins. 

Les notions de jours et de vues

Les jours, qualifiés de tolérance ou de souffrance, sont des ouvertures dont la seule fonction est de laisser passer la lumière. Ces ouvertures ne peuvent pas être ouvertes ou transparentes. Ainsi, les jours doivent être composés d’un châssis fixe ne pouvant pas s’ouvrir et dotés de treillis en fer dont l’écartement des mailles n’est pas supérieur à 10 centimètres. Ils sont soit placés en hauteur, soit pourvus de « verre dormant » translucide. 

Les vues sont des ouvertures qui peuvent non seulement laisser passer la lumière, mais également le regard ou l’air. Il s’agit par exemple de fenêtres, de balcons ou de terrasses. Ces ouvertures peuvent être : 

• Droites ou directes, lorsque le propriétaire du fonds peut facilement voir le fonds voisin ;
• Obliques ou indirectes, lorsque le propriétaire du fonds peut voir le fonds voisin en tournant la tête ou en se penchant.

Les fonds concernés doivent être contigus : c’est le cas lorsqu’ils sont proches au point de se joindre, ils ne doivent pas être séparés par un fonds privé, un fonds sans maître ou une voie publique. 

La création de jours et de vues

La création des jours et des vues est encadrée par les articles 675 à 680 du Code civil. Ces articles disposent qu’en présence d’un mur mitoyen, le propriétaire de l’un des fonds ne peut pas pratiquer de jour ou de vue dans le mur sans le consentement de son voisin.
Au contraire, lorsque le mur est contigu, le propriétaire du mur est libre de pratiquer des jours, tant que ceux-ci sont situés à :

•  2,60 mètres au-dessus du sol en rez-de-chaussée ;
• 1,90 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

S’agissant de vues, celles-ci doivent respecter une certaine distance entre les deux propriétés : 

1. Les vues droites doivent se trouver à 1,90 mètre de distance ;
2. Les vues obliques doivent se trouver à 60 centimètres de distance. 

Les distances entre les propriétés sont calculées à partir du revêtement extérieur du mur dans lequel est pratiquée l’ouverture, ou depuis la ligne extérieure de la balustrade s’il s’agit d’un balcon ou d’une terrasse, jusqu’à la ligne de séparation des propriétés. 
Le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ne peut s’opposer à l’ouverture de jours ou de vues par le propriétaire voisin.

L’obtention d’une servitude de vue

Lorsqu’un propriétaire bénéficie d’une servitude de vue, il n’a pas l’obligation de respecter les distances légales. Cette servitude peut s’obtenir par :

• Un accord amiable entre les voisins qui, s’il est signé devant notaire sous la forme authentique et déposé au service de la publicité foncière, sera opposable aux futurs propriétaires ;
• La vente d’une propriété divisée en parcelles, l’acquéreur d’une ouverture ne respectant pas les distances légales bénéficie, de fait, d’une servitude de vue ;
• La prescription trentenaire, lorsque la jouissance apparente et continue du propriétaire n’est pas remise en cause en justice pendant une période de 30 ans.

Enfin, le voisin souhaitant contester une ouverture déjà pratiquée peut saisir un juge afin de solliciter l’obturation ou la transformation de l’ouverture litigieuse.