Achat en indivision, SCI ou démembrement : quelle structure choisir ?

Trois cadres sont souvent envisagés : l’indivision, la société civile immobilière (SCI) et le démembrement de propriété.
Chaque structure obéit à des règles différentes et entraîne des conséquences qui lui sont propres.

Achat en indivision : contours juridiques et enjeux patrimoniaux

L’indivision constitue la modalité d’acquisition pour les concubins, les partenaires de PACS ainsi que pour les couples mariés sous le régime matrimonial de la séparation de biens. Dans ce cadre, chacun devient propriétaire à hauteur d’une quote-part mentionnée dans l’acte. 
 
La répartition peut être égalitaire (50/50) ou proportionnelle à la contribution financière réelle. Attention : si les quotes-parts sont fixées en fonction du financement, aucune créance entre indivisaires en cas de séparation ne pourra être réclamée au titre d’apports personnels inégaux, les apports ayant déjà servi à déterminer la part de chacun. 
 
En cas de dissolution d’un régime de séparation de biens (divorce ou décès), les sommes versées par un époux pour rembourser seul tout ou partie du prêt finançant la résidence principale ou secondaire sont, en principe, qualifiées de contribution aux charges du mariage et ne donnent donc pas lieu à créance. Sous un régime de PACS ou de concubinage, une créance contre l’indivision au titre de l’article 815-13 du Code civil, avec réévaluation en cas de prise de valeur du bien, sera à calculer. 
 
Il peut être opportun pour des partenaires pacsés achetant avec un prêt de signer une convention d’indivision précisant l’étendue de l’aide matérielle, la gérance, le droit de priorité du survivant et le point de départ des prescriptions relatives aux créances. 
 
En cas de décès, prudence : le concubin n’est pas héritier et est taxé à 60 %. Le partenaire de PACS doit prévoir un testament pour hériter. À l’inverse, le mariage permet d’hériter de plein droit.

Achat par le biais d’une SCI familiale : gouvernance, gestion et transmission

La SCI familiale est composée d’au moins deux personnes unies par des liens de parenté ou d’alliance, qui s’associent pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Sous réserve de l’autorisation des parents ou de l’administrateur légal, un enfant mineur peut devenir associé. 
 
Contrairement à l’indivision, qui nécessite l’unanimité pour la prise de décision, la SCI permet de déterminer des règles de majorité (travaux, occupation, vente…). 
 
Chacun réalise des apports, en argent ou en nature, afin de constituer le capital social et reçoit en contrepartie des parts sociales. Le gérant est désigné dans les statuts ou par l’assemblée générale, avec des pouvoirs définis dans les statuts. 
 
En matière de transmission, la fiscalité portera sur la valeur des parts sociales (et non sur celle de l’immeuble). Il sera possible de déduire du passif de la société la valeur transmise via les parts (les emprunts, par exemple).
La transmission progressive des parts sociales permet d’utiliser de manière optimale les abattements fiscaux en vigueur, soit 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans. 
 
Il faut toutefois tenir compte de l’organisation qu’implique la création d’une société avec la tenue d’une comptabilité rigoureuse et l’organisation d’assemblée générale annuelle.

Achat en démembrement : fonctionnement juridique et stratégie successorale

Le démembrement croisé de parts de SCI permet à deux concubins d’acquérir un bien en anticipant la transmission au premier décès. Chaque associé détient la nue-propriété d’une partie des parts et l’usufruit de l’autre partie des parts.
Au décès de l’un, l’usufruit rejoint la nue-propriété, tandis que la nue-propriété de ses autres parts est transmise aux héritiers du défunt (enfants ou parents...).

Le concubin recueille alors la pleine propriété d’une partie des parts, sans taxation aux droits de succession. Il convient toutefois de rester vigilant, en raison du risque d’abus de droit fiscal et, plus largement, des difficultés de gestion que ce mécanisme est susceptible d’engendrer.
 
L’achat en démembrement peut aussi être utilisé pour transmettre un bien à ses enfants. Un couple acquiert l’usufruit du logement tandis que les enfants acquièrent la nue-propriété. Au décès des deux parents, les enfants recueillent la pleine propriété du bien, sans droits de succession à régler. Une bonne entente familiale est toutefois nécessaire : l’unanimité sera requise si l’une des parties souhaite vendre.

Conclusion sur la structure à choisir

Chaque situation appelle une analyse personnalisée : aucune structure n’est universelle. 
 
L’indivision offre un régime simple, mais impose de s’interroger sur les effets successoraux, notamment en concubinage et en PACS sans disposition testamentaire. La SCI instaure une véritable gouvernance statutaire. Le démembrement, enfin, constitue un instrument privilégié d’anticipation successorale.

Une décision éclairée suppose de comprendre les mécanismes juridiques en présence et leurs effets, tant au regard de la propriété que des conséquences en cas de rupture ou de décès.