Encadrement des loyers : le dispositif Elan est étendu et précisé

Un bref rappel préliminaire

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite « loi Elan ») a mis en place, à titre expérimental et pour une durée de 5 ans prenant fin le 23 novembre 2023, un nouvel encadrement des loyers d’habitation dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement (Loi 2018-1021 du 23-11-2018 art. 140).

Sont visées les locations de logements nus ou meublés relevant de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 (dite « loi Mermaz-Malandain »).

À noter. Quatre conditions doivent être réunies pour que le dispositif puisse être mis en place par décret sur un territoire :

• - un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
• - un niveau de loyer médian élevé ;
• - un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les 5 dernières années ;
• - et des perspectives limitées de production pluri-annuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci.

Élargissement du périmètre d’application du dispositif

Trois décrets ((Décret 2021-1143 du 2-9-2021 ; Décret 2021-1144 du 2-9-2021 ; Décret 2021-1145 du 2-9-2021) étendent les territoires sur lesquels le dispositif est applicable. Sont ainsi concernés les territoires des communes de :

• - Lyon et de Villeurbanne ;
• - Montpellier ;
• - et Bordeaux.

Ces décrets sont entrés en vigueur le 4 septembre 2021. Ils doivent être complétés par des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence.

À noter. Le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi Elan s’applique déjà :

• - à Paris depuis le 1^er juillet 2019 ;
• - à Lille depuis le 1^er mars 2020 ;
• - sur le territoire de l’établissement public territorial Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) depuis le 20 décembre 2020 ; sur le territoire de l’établissement public territorial Est Ensemble (Romainville, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Le Pré-Saint-Gervais et Pantin) depuis le 1^er juin 2021. 

Précision relative aux loyers de référence

Lorsque ce dispositif est mis en place sur un périmètre donné, le préfet fixe, chaque année et par arrêté, des loyers de référence, pour chaque catégorie de logement et secteur géographique :

• - un loyer de référence majoré (égal au loyer de référence majoré de 20 %) et un loyer de référence minoré (égal au loyer de référence minoré de 30 %) ;
• - ces loyers étant exprimés par un prix au m² de surface habitable.

Le loyer de base, fixé par un contrat de location, conclu ou renouvelé après l’entrée en vigueur du dispositif sur un territoire, ne peut excéder le loyer de référence majoré applicable au logement, hors complément de loyer dûment justifié.

Mais il peut être inférieur au loyer de référence minoré car la fixation du loyer est libre, a précisé la ministre en charge du logement (Rép. Masson : Sénat 9-9-2021 n^o 2331).

Source : 

Décret 2021-1143 du 2-9-2021 ; Décret 2021-1144 du 2-9-2021 ; Décret 2021-1145 du 2-9-2021 ; Rép. Masson : Sénat 9-9-2021 n° 2331.