Évaluer une villa de prestige, un exercice délicat

Les propriétaires d’une villa d’exception au cap d’Antibes de 600 m² située sur un terrain de presque 2 000 m² avec un accès direct à la mer se voient reprocher par l’administration fiscale la sous‑évaluation de leur bien pour l’établissement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Pour revendiquer l’application d’une décote de 45 % sur la valeur de leur bien, les propriétaires invoquent des nuisances tirées de la proximité d’un hôtel célèbre qui amènerait une fréquentation importante de la partie de la plage située devant leur bien, constituant une source permanente de bruits et de gêne visuelle. Ils soulignent qu’ils ont fait constater les nuisances sonores jusqu’à deux heures du matin, et qu’elles dépasseraient de plus du double les limites légales. Ils ajoutent que les fenêtres de l’hôtel donneraient directement sur leur jardin et leur piscine et que la voie d’accès à la villa serait constamment bloquée par les clients de l’hôtel.

Ils invoquent également l’absence d’ascenseur dans la villa qui comporte trois étages, ce qui serait rédhibitoire pour la qualifier de bien de prestige. Enfin, ils avancent l’argument que l’installation d’une alarme est insuffisante pour assurer la sécurité de la villa, ce qui les aurait contraints d’embaucher un couple de gardiens.

Ces arguments ne convainquent pas les juges aixois :

· les inconvénients liés à la proximité de l’hôtel justifient l’application d’une décote mais uniquement de 25 % ;

· l’absence d’ascenseur ne peut pas être retenue dès lors que toutes les pièces de vie sont sur les deux premiers niveaux ;

· la nécessité d’avoir recours à un service de gardiennage sans disposer d’une maison de gardien pour des impératifs de sécurité est écartée car compte tenu de la superficie de la villa, le fait d’en consacrer une partie à cette fonction n’est pas de nature à impacter sa valeur.

Enfin, « la circonstance que les biens de prestige concernent un marché plus réduit que les biens plus ordinaires ne justifie pas une diminution de la valeur vénale (…) pour ce type de bien, elle dépend essentiellement de ses caractéristiques intrinsèques et de son environnement », rappelle la Cour d’appel.

La solution, rendue ici en matière d’ISF, est bien entendu transposable à l’IFI.

Source : CA Aix‑en‑Provence 18‑1‑2022 n° 19/01316

© Lefebvre Dalloz